راهنمای فروش آپارتمان تهران

درباره خرید و فروش ملک

راهنمای فروش آپارتمان تهران

اگر به دنبال فروش آپارتمان خود هستید، در اینجا ۵ قانون در زمان فروش آپارتمان را در زیر می خوانیم.
اولین اقدام برای فروش آپارتمان این است که از خود بپرسید “آیا شما متعهد و ملزم به فروش آپارتمان هستید؟” این مورد (گفتن این سوال) ممکن است یک چیز عجیب و غریب به نظر برسد اما در زمان فروش آپارتمان در برخی از لحظات بحرانی باید تعهد و الزام مجدد خود به فروش آپارتمان را از طریق راهنمایی به اثبات برسانید. با فرض اینکه شما متعهد بهفروش آپارتمان هستید، لازم است که هر کاری که از دستتان بر می آید برای به حداکثر رساندن قیمت فروش انجام دهید، ، و سپس قیمت آپارتمان را به حداکثر آن برسانید.

این به این معنا نیست که شما به هر قیمتی آن را به فروش می رسانید، اما اگر تصمیم گرفته اید که آپارتمان را با قیمت بالا بفروشید، ممکن است که وقت و پول خود را هدر داده و شاید هم خانه فروخته نشود.

فروش آپارتمان تهران می تواند پرهزینه، وقت گیر و استرس زا باشد پس اگر ۱۰۰٪ به فروش آپارتمان خود متعهد و ملزم نیستید، نباید این کاررا انجام دهید. شما همچنین اگر آن را برای مدت طولانی برای فروش بگذارید ممکن است ذهنیت بدی از اپارتمان خود ایجاد کنید. هنگامی که تصمیم خود را برای فروش روشن کردید، مهم است که برای به دست آوردن بهترین نتیجه هر کاری لازم است انجام دهید.
بسیاری از “کارشناسان” در تلویزیون وجود دارند که واقعیت ها را بیان می¬کنند و همه چیز را در مورد خرید و فروش آپارتمان نشان داده و به مردم یاد داده اند. بهترین راه برای فروش املاک و مستغلات توجه به نرخ تغییر در بازار، تکنولوژی، مقررات، سلیقه خریداران، شرایط اقتصادی و جمعیت شناسی می باشد. هر آپارتمان دارای ویژگی ها و چالش های مخصوص به خود بوده که همراه با وضعیت شخصی مالک، مستلزم رویکرد متناسب می باشد.

چگونه آپارتمان خود را بفروشیم

۱. انتخاب بهترین مشاور املاک
مهمترین تصمیم در هنگام فروش آپارتمان استخدام بهترین مشاور املاک است زیرا آنها بر اساس کل فرایند و پروژه با شما کار خواهند کرد که این کار بقیه تصمیمات شما را بسیار ساده تر خواهد کرد.
دو چیز که بسیاری از فروشندگان از یک نماینده املاک می پرسند این است:
“آپارتمان من چقدر ارزش دارد؟”، و “قیمت پیشنهادی شما چقدر است؟”
این دو مسئله بسیار مهم هستند، اما هنگام انتخاب بهترین مشاور املاک برای فروش آپارتمان باید توجه کنید که برخی مشاوران املاک سعی می¬کنند برای آنکه توجه شما را جلب کنند و شما را متقاعد کنند که با آنها همکاری کنید ارزش بالاتری برای آپارتمان شما پیشنهاد بدهند.
البته، این موضوع به خاطر پول است، اما یک مشاور املاک خوب بهترین قیمت را بدون در نظر گرفتن آنچه که فکر می کنید ارزش دارد، به شما می دهد. قیمت فروش توسط خریداران تعیین می شود. حرف هایی مانند اینکه چون مشاور املاک فکر نمی کند که آپارتمان مورد نظر فلان قیمت ارزش دارد، آنها نمی خواهند آن را با این قیمت به دست بیاورند و غیره را باور نکنید. شما چند بار یک ملک را مشاهده کرده و بر اساس آنچه که همه در مورد ملک از جمله مشاور املاک فکر می کنند، آن را به فروش می رسانید. فقط زمان قضاوت می کند که چه موضوع و داستانی در مورد ارزش آن آپارتمان درست و کدام اشتباه است.
انتخاب عاملی که به شما بالاترین قیمت را می گوید، یک اشتباه بزرگ بوده و تمام روند فروش آپارتمان را بر پایه اشتباهی تنظیم می کند. شما می خواهید که با عامل و کارگزاری با بهترین برنامه و تجربه برای به دست آوردن بالاترین قیمت فعالیت و همکاری کنید.
دومین سوال “چقدر” مربوط به هزینه های عامل و کارگزارها می باشد. این مورد یک معیار بد برای انتخاب مشاور املاک بوده و مواردی بوده است که پس از راضی بودن شما باعث بحث با نماینده مورد نظر می باشد. هزینه های مشاور املاک نیز قابل مذاکره بوده و به شما دربارۀ قیمت ها و هر گونه تفاوت کوچکی بین هزینه های بهترین مشاور املاک دیگر، مشاوره و خدمات ارائه می شود. هزینه خالص بهترین عامل همیشه کم ترین و ارزانترین خواهد بود. به عبارت دیگر، بهترین عامل به شما بهترین قیمت خالص (قیمت فروش کمتر از هزینه را) می دهد و ارزان ترین نماینده با هزینه و دردسر کمتر می تواند آن آپارتمان را با قیمت کم ولی بیشتری نسبت به بقیه به فروش برساند.
نماینده ای که استخدام می کنید باید حرفه ای و با تجربه باشد تا بتواند آپارتمان را در بهترین حالت و با راهبردی که وضعیت شما را در نظر می گیرد ارائه داده و به فروش برساند. بسیاری از عوامل بنگاه های املاک در این کسب و کار وجود دارد بنابراین برای استخدام کسی که بهترین توصیه را به شما می کند مطمئن و آگاه شوید. در اینجا چند روش برای انجام این کار یا سوالاتی وجود دارد که می توانید از آنها بپرسید.
– عامل و کارگزارها را چون با آنها دوست بوده و یا علاقه زیادی به آن ها دارید انتخاب نکنید. این مورد کسب و کار و نه در مورد پیدا کردن دوستان می باشد. با این حال، آنها نیازهای شما را درک کرده و برای انجام یک کار برجسته برای شما تعهد قوی و محکمی دارند.
– در مورد تجربه افراد در املاک و مستغلات پرس و جو کنید و کسی که در ۵ یا ۱۰ سال گذشته در املاک بوده است را استخدام کنید. آنها باید ببینند چه چیزی به کار می آید و چه چیزی به کار نمی آید و چون می داند چگونه آنها را اداره کند وضعیت های بسیاری را بررسی می کند.
– استرس را در توصیه های خود لحاظ کنید. به عنوان مثال جوانب مثبت و منفی هر گزینه را در نظر بگیرید. این نشان می دهد که شما چگونه وضعیت را درک می کنید و اینکه چه مقدار به گزینه های مختلف آن توجه کرده اید و تنها بسته بندی های استاندارد را رد نکرده اید.
– نقش خاص هر فرد در فروش اموال شخصی چیست؟ اطمینان حاصل کنید که از افراد ارشد و ماهر در فروش آپارتمان خود استفاده می کنید. شما می خواهید بدانید که چه کسی بازاریابی را ایجاد و فراهم می کند، بازرسی ها را انجام می دهد، خریداران احتمالی را تهیه می کند، به شما گزارش می دهد، افراد را در صورت لزوم بازرسی می کنند.
– چه پایگاه اطلاعاتی آنها در مورد خریداران و مشاوران داشته و سیستم دفتر آنها برای برقراری ارتباط با خریداران نسبت به سایر کمپین های فروش چه می باشد؟
هنگامی که بهترین عامل را انتخاب کرده اید وقت آن می باشد است که در مورد هزینه ها و استراتژی قیمت گذاری با وی صحبت کنید. بیایید ابتدا درباره هزینه ها بحث کنیم.
۲. هزینه مشاور املاک
چندین راه وجود دارد که می تواند هزینه مشاور املاک را تشکیل دهد. موارد رایج در اینجا عبارتند از:
– درصد قیمت فروش آپارتمان
– درصد مقیاس کششی از قیمت فروش آپارتمان
– قیمت ثابت ارز
شما می توانید ساختار مورد نظر خود را به بهترین نحو مورد بحث قرار داده و آن را انتخاب کنید، اما در اینجا چند مورد برای حفظ آن وجود دارد. آنها واقعا برای فروش کار می کنند، در حالی که مشاور املاک می خواهد قیمت بالایی برای فروش آپارتمان داشته باشد. فروش با قیمت پایین تر (هزینه کمتر) بهتر از نفروختن است (بدون هزینه). بنابراین یک مقیاس انگیزشی کششی را انتخاب کنید تا انگیزه مشاور املاک را برای دریافت قیمت واقعا بالا به دست آورده و مطمئن شوید که مشاور املاک این تفاوت را می تواند ایجاد کند. در مقیاس هزینه نیز باید هزینه را برای یک قیمت پایین کاهش دهد. در غیر اینصورت ممکن است مبلغی بالاتر از آنکه نیاز می باشد بپردازید.
با فرض اینکه شما بهترین مشاور املاک را انتخاب کنید، آنها سایر خواص را برای مشتریان دیگر به فروش می رسانند، بنابراین آپارتمان خود را به کمتر از اندازه ای که هزینه آن می کنید، به فروش نرسانید.
از مشاور املاک بخواهید که هزینه های خود را توجیه کند و آنها را در میان بگذارد و همچنین مشاور املاکی با کمترین هزینه که ممکن است بدترین مشاور املاک ارائه دهنده و پایین ترین ارائه دهنده سرویس و کمترین نتیجه باشد را انتخاب نکنید.

فروش یک آپارتمان

۳. حراج و فروش خصوصی
این یک سوال کلیدی است و پاسخ آن بستگی به این دارد که چگونه و به چه میزان آپارتمان تان در مورد مسائل زیر در این نظرسنجی قرار دارد.
– منحصر به فرد بودن یا جذابیت آپارتمان شما برای خریداران
– قدرت بازار و احتمال خریده شدن این آپارتمان
– تعهد شما به ارائه و فروش آپارتمان واقعا خوب و نتیجه بخش باشد
– چقدر متعهد به نهایی شدن فروش آپارتمان بر اساس ارزش بازار هستید
شانس هر فروشنده ای که بالاترین امتیاز را در هر کدام از موارد بالا کسب کرده اید، برای حراج و فروش آپارتمان حتما بیشتر است. مشاور املاک به شما در این مورد توصیه و پیشنهاد خواهد کرد، اما به نظر می رسد که یک مسئله مهم می باشد. حراج زمانی که دو یا سه نفر رقابت کرده و قیمت های خود را پیشنهاد داده تا قیمت خود را بالاتر از قیمت دیگران قرار دهند بهتر است. برای این که شما یک آپارتمان بسیار دلخواه داشته باشید باید یک بازار شناور (یا بازاریابی و یک نمایش واقعی تلویزیونی) اتفاق بیفتد.
فرایند طبیعی حراج قیمت را بالا برده اما این فرض که خریداران رقابتی برای پیشنهاد وجود داشته را ایجاد می کند. یک مشاور املاک خوب قادر خواهد بود تا یک تنش و رقابت مشابهی در روند فروش خصوصی با مهارت مذاکره با خریداران واجد شرایط در آن جا ایجاد کند. همه مزایده ها دارای موفقیت تضمینی نیستند و مزایده هایی وجود دارد که هیچ کس پیشنهادی به آن نمی دهد. متاسفانه، این اتفاق نیز می افتد.
هزینه بازاریابی برای فروش آپارتمان خصوصی مشابه با حراج است. حراج می تواند یک نقطه تمرکز بالقوه برای نشان دادن منافع خریدار فراهم کند، اما اگر چند نفر در حراجی شرکت کنند، می تواند منافع دیگری را نیز به همراه داشته باشد. با نماینده خود در مورد جزئیات این مورد بیشتر بحث کرده و بهترین گزینه را برای فروش آپارتمان خود قبول کنید.
۴. فروش آپارتمان در حالی که اجاره شده است
این امر می تواند به دشواری کنترل کیفیت انجامیده و همچنین ممکن است به خرید خریداران خاص و موارد شخصی منجر شود. اگر آپارتمان برای مدت ۶ ماه یا بیشتر اجاره شود، احتمال خریدن خانه کمتر شده و خریداران سرمایه خود را محدود به بازار فعلی و مورد نظر خواهند کرد.
در مقابل آن یک آپارتمان خالی، به معنای از دست دادن پول اجاره می باشد. اگر خریدار یک سرمایه گذار باشد، پس از استقرار بلافاصله خسارتی بابت آن گرفته و سپس هزینه های اجاره ای جدید و هزینه های بازاریابی برای اجاره را متحمل و متقبل می شود.
مشاور املاک به شما توصیه ای در مورد بهترین استراتژی خواهد کرد با این حال به طور کلی اگر آپارتمان به درصد نفع برابر بین هرکدام از اشخاص مالک و سرمایه گذار باشد، پیشنهاداتی با بهترین ارائه مناسب می باشد. اگر آپارتمان عمدتا یک خرید برای سرمایه گذاری بوده و مستاجر تمیز و همکار و همراهی باشد، یک پیشنهاد برای اجاره می تواند در اینجا به کار بیاید. در حقیقت تقریبا تمام آپارتمان ها ۵۰٪ یا بهتر از آپارتمان های مالک می باشند.
چیز دیگری که باید بخاطر داشته باشید ارزش ملک، حفظ حریم خصوصی و ثبات آن است. هنگامی که خانه آنها برای فروش گذاشته می شود، زندگی آنها مختل می شود. به استثنای ناراحتی و ایجاد مزاحمت در طی روند فروش آپارتمان آنها احساس می کنند که صاحب جدید می خواهد در آنجا زندگی کنند، بنابراین تصمیم می گیرند که به هرشکلی از آنجا بار کنند. نگه داشتن مستاجر در طول یا پس از فروش آپارتمان دشوار بوده و اگر آنها قصد دارند به هر حال بار کنند، شاید بهتر باشد که خانه را به منظور افزایش ارائه و به حداکثر رساندن تعداد خریدار در طول فروش آپارتمان خالی بگذارید.
سازماندهی زمان های دسترسی با یک مستاجر نیز می تواند چالش برانگیز بوده و گاهی اوقات آن ها اجازه بازرسی برای کوتاه مدت و یا در زمان هایی از روز که آپارتمان را به بهترین شکل ممکن و یا مناسب ترین خریداران ارائه می شود را می دهند.

فروش آپارتمان

۵. ارائه و بازاریابی
حالا شما مشاور املاک خود را انتخاب کرده اید و در مورد استراتژی فروش آپارتمان به توافق رسیده اید، زمان آن است که با آنها کار کرده تا در مورد چگونگی ارائه آپارتمان در بهترین نور جهت جذب بهترین خریداران بحث و تبادل نظر کنید.
جزئیات ارائه و بازاریابی مخصوص آپارتمان بوده و مشاور املاک شما را به بهترین برنامه هدایت خواهد کرد. اغلب آپارتمان های فروشی به این دلیل که هزینه صرف آن شده است گران قیمت به نظر می رسد. این زمانی برای به یاد آوردن تعهد شما به فروش آپارتمان و انجام هر کاری برای دستیابی به بهترین قیمت می باشد. اگر شما آماده نیستید که آپارتمان را در بهترین حالت خود قرار دهید، باید تصمیم خود برای فروش آپارتمان را بررسی کنید.
الف- ارائه
اگر یک خریدار آینده نگر، متوجه برخی موارد تعمیر و نگهداری کوچک به عنوان مثال در مورد یک راهرو در حیاط یا کابین شکسته می شود، ما فرض می کنیم که موارد دیگری مانند تهویه مطبوع یا واحد های آب گرم که به درستی نگهداری نشده اند نیز وجود دارد. یک بررسی بسیار دقیق از آپارتمان انجام داده تا اطمینان حاصل کنید که تمام اقلام و وسایل نگهداری مورد توجه قرار گرفته است.
بخش عمده ای از آثار، وسایلی مانند رنگ، فرش، کاشی، آشپزخانه، حمام و پنجره است. مشاور املاک شما بهترین موقعیت را برای اطلاع دادن به شما در این مورد انتخاب می کند، اما اگر شما مطمئن نیستید که آنها آیا نیاز به جایگزینی یا به روزرسانی داشته باشند، به احتمال زیاد آن ها این کار را خواهند کرد. یک رنگ جدید باعث ایجاد تفاوت زیادی در خانه می شود، مخصوصا اگر رنگ را به چیزی که در حال حاضر بیشتر رایج و به روز است، تبدیل کنید.
آخرین و مهمترین بخش در ارائه، یکپارچه سازی آپارتمان با مبلمان و جلوه های ویژه بوده تا با استقبال فراوانی از جانب آن ها مواجه شوید. مشاور املاک با شما در این زمینه کار کرده و یک سبک مناسب را توصیه خواهد کرد. اگر در آنجا زندگی می کنید این کار را می توانید با مبلمان و وسایل خودتان انجام دهید و یا اگر آنجا خالی است با اجناس دست دوم به آن بپردازید. اگر آپارتمان اجاره شده باشد، ممکن است لازم باشد با مستاجر صحبت کرده تا آن را به ویژه پنجره ها، آشپزخانه و حمام به شکل حرفه ای تمیز و مرتب کنید. شما همچنین می توانید گل ها را برای هر بازرسی و مراقبت به آن ها تحویل داده و از مستاجر درخواست همکاری کنید تا آپارتمان را به صورت شسته و مرتب برای هر بازرسی ارائه و تقدیم کند. با توجه به سخت بودن اجرای این موضوع در صورت انجام این کار از آن ها تقدیر و قدردانی کنید.
ب- بودجه بازاریابی
اغلب دشوار است که بدانیم چه مقدار را برای بازاریابی صرف کنیم تا مشاوره نمایندگی های شما را به دست آوریم. برای بسیاری از سالها ۱٪ ارزش آپارتمان یک قانون کلی بود اما اخیرا با کمترین وابستگی به تبلیغات روزنامه ها این هزینه شاید نزدیک به ۰.۸٪ تا ۰.۹٪ باشد. برای یک آپارتمان ۷۰۰ میلیون تومانی، بودجه بازاریابی باید حدود ۷ میلیون تومان می باشد (به استثنای استخدام وسایل برای اصلاحات و یک طراحی ظاهری). با این حال، حتی یک آپارتمان ۱.۵ میلیاردی، حدود ۱۵۰ میلیون تومان هزینه خواهد داشت، زیرا برخی از هزینه ها بدون در نظر گرفتن ارزش آپارتمان ثابت و مشخص می شود.

راهنمای فروش آپارتمان

پ- رسانه ها جهت بازاریابی
مشاور املاک به شما در مورد رسانه ها و بازاریابی جهت اثربخشی هر یک از این عناوین در مورد آپارتمان شما با شما صحبت و بحث و بررسی خواهند کرد.
در اینجا خلاصه ای از روش های معمول اشاره شده است:
۱. عکاسی
عکاسی یک امر ضروری و مهم می باشد که در رسانه های اصلی و اینترنت، مطبوعات و بروشور از آن ها استفاده می شود. این کار یک تصور پایدار را در ذهن خریدار قرار داده و از عکاسی به سبک “خلق و خو” در اطراف آن برای برجسته کردن جاذبه های محلی و افزایش کشش عاطفی هنگام فروش آپارتمان استفاده می شود.
۲. تورهای مجازی سه بعدی
این تور ۳۶۰ درجه ای تعاملی بوده که به خریدار اجازه می دهد تا یک تور مجازی از آپارتمان را از طریق رایانه یا دستگاه خود به همراه داشته باشد. برای خریدار یک اثر و نتیجه اولیه برای فروش آپارتمان واقعا موثر و مهم است، زیرا آنها نمی توانند در ابتدا همه موارد از نظر فیزیکی را بازرسی و بررسی کنند. خریداران می توانند تور مجازی سه بعدی را با خانواده، دوستان و مشاوران خود به اشتراک بگذارند.
۳. طرح های طبقه ای (طبقاتی)
یک طرح طبقاتی جامع، به خریدار اجازه می دهد تا درک درستی از طرح آپارتمان و اندازه واقعی و پیکربندی آن داشته باشد. این کار اعتماد به نفس خریدار را بر اساس آنچه که خرید می کند، افزایش می دهد. خریداران اکنون بیشتر در مورد اندازه آپارتمان و اتاق خواب تحقیق کرده و مایل به دانستن ابعاد و اندازه آن می باشند.
۴. پایگاه داده برای خریداران فعال
نماینده انتخاب شده شما یک پایگاه داده فعال برای خریداران ایجاد و به خوبی از آن نگهداری خواهند کرد که به وسیله آن جزئیات آپارتمان خود را به ایمیل آن ها ارسال می کند.
۵. بازاریابی اینترنتی
این راه (رفتن به محیط بازاریابی) حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد بودجه تبلیغاتی شما را شامل می شود. برجسته ترین سایت خرید ملک می تواند amlakee.com باشد. درج آگهی فروش آپارتمان در این سایت ضروری می باشد. اکثر وب سایت های دیگر دارای پوشش نسبتا کمتر بوده و معمولا برای تبلیغ رایگان هستند.
۶. روزنامه / مجله
اثر بخشی تبلیغات روزنامه و مجله ها در سال های اخیر کاهش یافته است، اما برای بسیاری از بخش های بازار، یک بازوی رسانه ای مهم باقی مانده است. با این حال، هرچند برای فروش آپارتمان کمتر و عمدتا برای خانه ها یا آپارتمان لوکس / پنت هاوس استفاده می شود.
۷. بروشور
یک بروشور بخش مهمی از کمپین و تلاش در راه بازاریابی است زیرا خریداران را با یک نسخه کتبی و مکتوب زیبا از عکس ها، ویژگی های آپارتمان خود و طرح طبقه بندی آشنا می کند.
۸. بازدید و نظارت
به طور منظم بازرسی ها، جزء مهمی از بازاریابی هستند و می توانند یک خریدار با علاقه متوسط را به یک علاقه جدی تبدیل کنند. بررسی و بازرسی های خصوصی از جمله ویژگی های لازم برای فروش آپارتمان و مذاکره بر سر قیمت نیز شخصا برای فروش خانه مهم است. اگر آپارتمان شما دارای مستأجر باشد، مشاور املاک باید با مدیریت وسایل خود و با تمام قوانین مشخص شده به آن دست یابد.

امیدواریم در فروختن آپارتمان خود موفق و خوشحال باشید!