راهنمای خرید آپارتمان
بخش اول: بازسازی آپارتمان
۰۱. با یک مشاور املاک کار کنید. یک مشاور املاک می‌تواند به شما در پیدا کردن ویژگی‌های مناسب در مناطقی که ارزش سرمایه‌گذاری در آن را دارند، کمک کند. شما میتوانید با نگاه کردن به اینترنت و صحبت کردن با دیگر سرمایه گذاران در این منطقه، کارهای زیادی را در مورد خودتان انجام دهید. اما یک مشاور املاک می‌تواند در زمان و پول شما را صرفه‌جویی کند.
از دیگران بپرسید که از آنها استفاده کرده‌اند و اگر این فرد را توصیه کنند، از او بپرسید که آنها چه چیزی راجع به او را دوست دارند.
یک مشاور املاک که کار املاک و مستغلات را به طور تمام وقت انجام می‌دهد پید کنید. فردی که پاره‌وقت کار می‌کند ممکن است از نزدیک بازار را دنبال نکند.
همچنین مطمئن شوید که قبلا امور خرید آپارتمان را تجربه کرده است.
۰۲. نوع آپارتمانی که می‌خواهید را مشخص کنید. انواع مختلفی از ساختمان‌های آپارتمانی وجود دارند که میتوانید آنها را بخرید. باید با یک مشاور املاک در مورد ترجیحات خود صحبت کنید.
برای مثال، ممکن است یک آپاتمان مورد استفاده ترکیبی باشد. این به این معنی است که آپارتمان مورد استفاده تجاری نیز دارد.
همچنین اندازه آپارتمان را در نظر بگیرید. این موضوع برای گرفتن وام در خرید آپارتمان بسیار تاثیر گذار است.
۰۳. از واحد دیدن کنید. شما می‌خواهید آپارتمان را به طور شخصی ببینید بنابراین به همراه مشاور املاک تان به آن برچسب بزنید. هنگام بازدید از آپارتمان یادداشت بردارید. اگر می‌خواهید یک قسمت را تغییر دهید، باید به دقت نگاه کنید.
از مالک فعلی درباره مستاجران قبلی سوال کنید. همچنین، از مالک فعلی درباره اینکه چرا ملک را می‌فروشند سوال کنید. شاید مالک می‌خواهد سرمایه‌گذاری را تغییر دهد یا شاید این محله از سراشیبی پایین برود و آنها در حال از دست دادن پول هستند. دلیل اینکه آنها چه چیزی می فروشند می‌توانند بر تصمیم شما در مورد خرید آپارتمان تاثیر بگذارند.
راهنمای خرید آپارتمان
تصمیم احساسی نگیرید. در عوض، سعی کنید خرید آپارتمان را به عنوان یک سرمایه‌گذاری بررسی کنید.
۰۴. از فروشنده درخواست اجاره کنید. برای ارزیابی درست آپارتمان باید اطلاعات خاصی از فروشنده درخواست کنید. برای مثال، اطمینان حاصل کنید که اطلاعات زیر را به دست آورید که شامل موارد زیر باشد:
– مشخصات کامل واحد
– نام مستاجران
– شرایط هر اجاره
– اجاره ماهانه
– اندازه واحدها
– تعداد اتاق‌های خواب و حمام
۰۵. آنچه را که میتوانید برای اجاره انجام دهید آنالیز کنید. صاحب‌خانه فعلی ممکن است اجاره بدهد. شما باید تحقیق کنید که نرخ بازار در منطقه چیست و احتمال اجاره احتمالی را براساس آن محاسبه کنید.
از یک سایت خرید ملک مانند amlakee.com استفاده کنید تا ببینید اجاره چه چیزی در این اطراف وجود دارد. با این حال، شما باید به اطراف بروید و مشخصات فرد را ببینید تا مطمئن شوید که برابر با واحد آپارتمانی که به آن نگاه کرده‌اید، هستند.
همچنین میتوانید با گروه مشاور املاک شار تماس بگیرید و از آنها بپرسید که فکر می‌کنند شما میتوانید برای خرید آپارتمان هزینه کنید یا خیر.
۰۶. هزینه‌های احتمالی خرید آپارتمان را محاسبه کنید. شما باید از مالک فعلی برای بیانیه سود و زیان این ساختمان سوال کنید. با این حال، شما باید آن را منتقدانه مطالعه کنید. فروشنده یک انگیزه برای بیان نکردن حقیقت دارد. شما میتوانید با انجام موارد زیر برخی از اطلاعات را بررسی کنید:
– میزان هزینه نگهداری مورد نیاز را تخمین بزنید. واحدهای جدیدتر ممکن است به حدود چند میلیون تومان در سال نیاز داشته باشند؛
– کسب اطلاعات مالیاتی از طریق تماس با دفتر ارزیاب؛
– یک گزارش بیمه از یک شرکت تهیه کنید که ویژگی‌های تجاری را تضمین می‌کند؛
– با یک مشاور املاک مناسب تماس بگیرید و از آنها بپرسید که چقدر مسئول هستند. آنها معمولا درصد اجاره مورد انتظار شما را مطالبه می‌کنند.
۰۷. معین کنید که چقدر میتوانید هزینه کنید. شما باید امور مالی خود را درک کنید. وام دهنده‌ها می‌خواهند ببینند دارایی شما قبل از وام دادن پول سود آور است. همچنین می‌خواهید در ذهن خود تایید کنید که قادر به پرداخت بدهی‌های خود خواهید بود. موارد زیر را در نظر بگیرید:
– اغلب وام دهندگان احتمالا خواستار درصدی پیش‌پرداخت شده‌اند. بررسی کنید که آیا این مقدار پول دارید یا خیر؛
– باید درآمد کار خالص را محاسبه کنید. این مقدار پولی است که از هزینه‌های منفی پس‌انداز خواهید کرد؛
– تجزیه و تحلیل جریان نقدی شما. این مقدار پولی است که به نسبت مبلغی که شما خرج می‌کنید، می‌رسد؛
– اگر نمی‌دانید چطور مسائل مالی را بررسی کنید، پس با یک حسابدار عمومی رسمی که می‌تواند به شما کمک کند تماس بگیرید.
۰۸. برای خرید آپارتمان مورد علاقه خود پیشنهاد دهید. پیشنهاد خرید آپارتمان شما بستگی به این دارد که چقدر پول می‌خواهید قرض بگیرید و چیزی که فکر می‌کنید آن آپارتمان ارزش دارد. با مشاورین املاک شار خود در مورد آنچه که یک پیشنهاد واقع گرایانه است صحبت کنید.
۰۹. یک بازرس استخدام کنید. قبل از رفتن برای خرید آپارتمان باید ساختمان را بازرسی کنید. اطمینان حاصل کنید که بازرس تجربه دارد. میتوانید با درخواست از مشاورین املاک شار، یک بازرس پیدا کنید.
قبل از استخدام، از بازرس بپرسید در مورد خرید آپارتمان مورد نظر شما چه چیزی چک خواهند کرد. یک بازرسی استاندارد به سیم‌کشی الکتریکی و ساختار ساختمان خواهد پرداخت. اگر بیشتر می‌خواهید آن را بررسی کنید، آن را برای بازرس بیان کنید.
– اگر مشکلی در رابطه با خرید آپارتمان وجود داشته باشد، میتوانید وکیل تان را به فروشنده نزدیک کنید و درخواست اعتبار کنید. این اعتبار قیمت خرید آپارتمان شما را کاهش خواهد داد.
خرید آپارتمان
بخش دوم: یافتن تامین کننده مالی برای خرید آپارتمان
۰۱. تاریخچه اعتباری خود را بررسی کنید. یک وام دهنده تاریخ اعتبار خود را به دست خواهد آورد تا تصمیم بگیرد که آیا شما یک ریسک اعتباری خوب هستید یا خیر. به همین دلیل باید سابقه اعتباری خود را قبل از درخواست برای یک وام مرور کنید. شما می توانید برای مشاوره مالی در مورد خرید آپارتمان با دفتر مشاورین گروه شار یا با شماره تلفن ۰۲۱۲۳۵۴۷ تماس بگیرید.
– گزارش اشتباهات را مطالعه کنید. برای مثال، اطلاعاتی ممکن است در گزارش شما گنجانده شود که مال شما نیست. در عوض، ممکن است متعلق به شخص دیگری با نام نزدیک یا شماره ملی شما باشد. همچنین، گزارش‌های اعتباری گاهی اوقات وضعیت پرداخت نادرست حساب‌ها را در نظر می‌گیرند و یا مشکلات قابل جبران را نیز شامل می‌شوند مانند حساب پرداختی کامل.
– اگر اشتباه را پیدا کردید، آنها را با دفتر گزارش اعتبار که گزارش آن حاوی خطا است، مورد بحث قرار دهید. آن می‌تواند تا ۶۰ روز طول بکشد تا فرآیند حل اختلاف کامل شود، بنابراین براساس آن برای خرید آپارتمان برنامه‌ریزی کنید.
۰۲. در مورد وام های تجاری بدانید. دو نوع وام در دسترس برای خرید آپارتمان وجود دارد. یک وام بدون توسل به خود ساختمان تامین می‌شود که به ازای قیمت های بسیار بالا می باشد.
نوع دیگر یک وام مسکن است. با این وام، شما شخصا مسئول این وام خواهید بود. این به این معنی است که اگر شما قسطتان را ندهید، وام دهنده می‌تواند به دنبال دارایی‌های شخصی شما باشد مانند خانه تان.
وام‌ها می‌توانند بلند مدت (تا ۳۰ سال) یا مدت کوتاه (۵ , ۷ و ۱۰ سال) باشند.
– نرخ سود می‌تواند ثابت یا متغیر باشد. اگر نرخ متغیر را انتخاب کنید، نرخ بهره به تدریج که وام بالغ می‌شود تغییر خواهد کرد.
۰۳. مدارک مورد نیاز را برای خرید آپارتمان جمع‌آوری کنید. زمانی که درخواست وام برای خرید آپارتمان می‌کنید باید مقداری کاغذ و مراحل کاغذبازی را به یک وام‌دهنده ارائه کنید. احتمالا باید موارد زیر را ارسال کنید، پس آن را پیش از زمان مورد نظر جمع کنید:
– توصیف ملک، از جمله سال ساخت و وضعیت واحد
– عکس از ملک
– برنامه‌هایی برای ارتقا
– اطلاعات در مورد اجاره
– قیمت خرید آپارتمان و هزینه‌های قرار داد بستن
– نام افراد درگیر در این معامله (مانند وکیل، دلال معاملات املاک و شرکت‌های دیگر)
۰۴. درخواست وام خرید آپارتمان کنید. شما میتوانید برای یک وام با بسیاری از وام دهندگان مختلف درخواست کنید و گزینه ای که بهترین شرایط را ارائه می‌دهد را انتخاب کنید. اسناد حمایتی خود را با آنها به اشتراک بگذارید و سپس درخواست مورد نیاز را تکمیل کنید.
– پس از ارسال درخواست، یک مامور وام برنامه شما را بررسی خواهد کرد. آنها ممکن است برای کسب اطلاعات بیشتر به شما دسترسی داشته باشند.
سپس یک برگه یا نامه از تمام وام دهندگانی که درخواست کرده‌اید، دریافت خواهید کرد. این سند همه طرفین، نوع امنیت، میزان پشتیبانی مالی و سایر اصطلاحات کلیدی را شناسایی خواهد کرد. هدف این است که اطمینان حاصل کنید که همه شرایط وام را درک می‌کنند.
– شما نامه تعهد و تقاضا را برای وام خرید آپارتمان امضا می‌کنید. آن را به وام‌دهنده ارسال کنید. شما ممکن است نیاز به پرداخت یک سپرده در این نقطه و یا ارائه مدارک حمایتی مانند ارزیابی داشته باشید.
– صبر کنید تا آخرین تعهد وام را از طرف وام دهنده دریافت کنید.
خرید آپارتمان مناسب
بخش سوم: مرحله قرارداد خرید آپارتمان
۰۱. یک وکیل استخدام کنید. شما باید از تلاش برای تهیه پیش‌نویس قانونی خود خودداری کنید. به جای آن یک وکیل املاک استخدام کنید تا کار درست انجام شود. علاوه بر نوشتن قرارداد خرید، وکیل شما می‌تواند وظایف دیگری را انجام دهد:
– با فروشنده در صورت نیاز به تعمیر قبل از بسته شدن قرار داد مذاکره کند.
– سپرده را تنظیم کند.
– تحقیقات را بررسی کند تا مطمئن شوید که واضح است.
۰۲. انجام آزمایش پیش از بستن قرارداد خرید آپارتمان را انجام دهید. بسته شدن قرار داد املاک تجاری به طور کلی پیچیده‌تر از بسته شدن قرار داد ساختمان‌های مسکونی ساده است. بر این اساس، باید تلاش بیشتری انجام دهید. موارد زیر را با وکیل خود توضیح دهید. چه کسی باید شما را از طریق این فرآیند راهنمایی کند.
– یک نماینده سپرده پیدا کنید؛
– اجاره مستاجر را بررسی کنید؛
– تحلیل محدودیت‌های منطقه‌بندی؛
– بررسی تکالیف و فرض اجاره مستاجر را بررسی کنید؛
– تکلیف هر گونه قرارداد خدمات به ساختمان را در نظر بگیرید؛
– همه چیز را را در مورد مالکیت بررسی کنید؛
– هر گونه مجوز مورد نیاز را مشخص کنید؛ به خصوص اگر قصد دارید پس از خرید آپارتمان بر روی این ملک اصلاحاتی انجام دهید.
۰۳. در مراسم اختتامیه شرکت کنید. اگر ساختمان را به عنوان یک LLC خریداری می‌کنید، به یاد داشته باشید که نماینده کسب‌وکار شما باید در مراسم اختتامیه شرکت کند. بسته پایانی باید حاوی مدارک زیر باشد:
– سند قطعی
– گواهینامه های دیگر
– تکالیف اجاره
۰۴. یک شرکت مدیریت دارایی استخدام کنید. شما باید تصمیم بگیرید که آیا می‌خواهید در محل زندگی کنید یا خیر. اگر این کار را نکنید، باید حواستان به دریافت اجاره ها از مستاجر باشد. همچنین، اگر در خارج به سر می برید، می توانید از یک شرکت برای اداره کردن این مورد استفاده کنید.
– شما میتوانید یک شرکت مدیریت دارایی را با صحبت با دیگر ملاکان و یا تماس با نزدیک‌ترین موسسه آپارتمان پیدا کنید. همچنین میتوانید به صورت آنلاین نگاه کنید.
– مطمئن شوید که با داوطلبان بالقوه در مورد تجربه کاری خود و خدماتی که ارائه می‌دهند، مصاحبه کنید.
– بپرسید چقدر باید هزینه کنید. به طور معمول، یک شرکت مدیریت دارایی ۵ تا ۱۰ درصد اجاره بها را جمع‌آوری خواهد کرد.
مشاوره خرید آپارتمان
اینها موارد کلی و عمومی درباره خرید آپارتمان به شمار می روند. بدیهی است که در هنگام خرید آپارتمان ، ممکن است موارد بسیاری مورد توجه شما قرار گیرد و نکات بسیاری در مورد خریدن یک آپارتمان لازم باشد تا به دقت بررسی شود. لذا، قبل از قطعی کردن خرید آپارتمان مورد نظر خود، بهتر است با یک مشاور املاک مطمئن تماس گرفته و از آنها راهنمایی بخواهید. گروه مشاورین املاک شار، در مورد خرید آپارتمان شما را به درستی راهنمایی خواهند کرد تا از اشتباهات رایج خودداری کنید.
همه این موارد برای آن است که خرید آپارتمان دلخواه شما، تجربه ای دل انگیز و دوست داشتنی برای شما باشد.