خرید ملک
میدانید که میخواهید ملک بخرید- فقط مطمئن نیستید که از کجا باید شروع کنید. جای تعجب نیست: خریدن ملک پروسه‌ای طولانی و دلهره‌آور و پر از کار‌های زمخت مثل محاسبه، پرونده‌های قانونی و رقابت سخت است. ولی نترسید: کسانی که اولین خانه‌شان را میخرند، درست مثل شما همه این کار ها را همیشه انجام میدهند و ما با شما در این فرآیند هم قدم خواهیم بود.
ابتدا باید مطمئن شوید که از لحاظ احساسی و مالی برای خرید ملک آماده هستید. خوشبختانه سال‌های گذشته مشغول جمع‌آوری سرمایه مالی مطمئن و پایدار بودید- یعنی به دست آوردن درآمدی ثابت، ذخیره‌ی آن برای پیش پرداخت و افزایش دادن اعتبارتان برای اینکه واجد شرایط رهن شوید.
راهکار هایی برای خرید ملک
جستجو
قبل از اینکه رسمأ آماده‌ی خرید ملک شوید، بازدید از خانه‌هایی که باز هستند هیچ ضرری ندارد، صرفأ برای اینکه نبض بازار و اینکه چه خانه‌ای باب میلتان است دستتان بیاید. اما زمانی‌که دارایی‌تان جمع شد، زمان شروعی با انگیزه است.
اگر خانه اجاره میکنید، جستجو را حدودأ ۶ ماه قبل از بستن قرارداد خرید ملک شروع کنید. یکی از کارشناسان مشاور املاک تهران می گوید: “برای میانگین خریداران ملک ۲ تا ۳ ماه طول میکشد که فقط یک ملک را پیدا کنند و وقتی که آن را به عنوان پیشنهاد ارائه دادید، ۶ تا ۸ هفته‌ی دیگر هم اضافه میشود.” با این حال در بازارهایی که رقابت زیاد و فهرست املاک کم است، جستجو حتی بیشتر هم به طول می‌انجامد.
ایده‌ی خوبی است که از طبقه‌ی اولین خریداران ملک شروع کنید تا مانند بعضی از متخصصان املاک قابل اعتماد محله‌تان، شما را با فرآیند خرید ملک آشنا کنند.
کارشناسی دیگر میگوید: “حتمأ تا جاییکه میتوانید طبقه‌ی اولین خریداران ملک برای یادگیری در نظر بگیرید، بنابراین خیلی ترسناک به نظر نمیرسد.” در هر حال به پایان رساندن چنین کلاسی غالبأ از ملزومات برنامه‌های اولین خریداران ملک است؛ پس بهتر است که این کار را هرچه سریع‌تر انجام دهید.
حال میخواهید با شروع از آژانس خریداران و وام دهندگان رهن، گروه مشاور املاک‌تان را تشکیل دهید. (بعد تر به یک وکیل مشاور املاک، بازرس خانه و آژانس بیمه هم نیاز خواهید داشت). پرس‌وجو کنید، یادداشت‌های مشاورین املاک را در سایت خرید ملک همچون amlakee.com مطالعه کنید یا اینکه ببنید آیا مربی رده‌ی شما پیشنهادی در زمینه‌ی آژانس‌های خرید ملک دارد. اگر از دلال ملکی‌تان راضی هستید و به او اعتماد دارید، کاملأ میتواند شما را به سمت موارد مثبت محلی که در گذشته با آنها کارکرده هدایت کند، از دفاتر وام دهنده گرفته تا آژانس‌های بیمه.
قوانین املاک متفاوت است اما آژانس خرید ملک، علاقه‌تان را با کاوشی که درمورد خانه‌ها انجام دادید همسو میکند و از طرف شما مذاکره میکند و در کل وقتی ملک را خریدید، بخشی از مبلغ کمیسیون را از فروشنده دریافت میکند. (به این معنی که شما مستقیمأ به آن ها پول پرداخت نمیکنید). فردی که شناخت قوی از بازار محلی دارد را انتخاب کنید- و همچنین شخصی که به آن اعتماد دارید که برای شما درباره خرید ملک جستجوی درستی کند.
با مشاوره‌ای خلاصه با آژانس‌تان شروع کنید، با اینکار با هم هماهنگ میشوید- آنها باید بدانند که به دنبال چه هستند. مشاور املاک خوب به خریداران جدیدش تکلیفی میدهد؛ آنها را مجبور به تهیه‌ی فهرستی که شامل پنج ضرورت برتر است (ویژگی‌های غیر قابل مذاکره‌ای که خانه قطعأ باید داشته باشد) میکند، و سپس باید آن ویژگی‌ها را اولویت بندی کنند. یک مشاور املاک تهران میگوید: “اگر ملکی را با شخص دیگری میخرید، آنها باید همینکار را مشابهأ به طور جداگانه انجام دهند و سپس باید هردویتان جمع شوید و آن لیست را در یک لیست اولویت ادغام کنید.” اینکار چند هفته زمان میبرد.
سپس مشاور املاک به آنها میگوید که از پنج مورد برتر لیست آرزوهایشان، فهرستی رده‌بندی شده تهیه کنند- و دو لیست را باهم ادغام کنند. تا وقتی که اشتراک قابل ملاحظه‌ای بین دو نفر شما دیده نشود، این لیست غالبأ ترکیبی بدون انسجام از ضروریات هر دو لیست اولیه است. اما هرچقدر بتوانید ویژگی‌های مورد نظرتان را در مورد خرید ملک منعطف انتخاب کنید، خانه‌های بیشتری در اختیارتان قرار میگرید- همچنین بازه‌‌ی قیمت‌ها هم گسترده تر میشود.
فهرست کردن این معیارها به شما کمک میکند که در هنگام مشاهده و خرید ملک در مورد اینکه چه چیزی واقعأ برایتان اهمیت دارد تمرکز کنید. یک مشاور املاک تهران میگوید:” اگر افراد بدون آماده کردن چنین لیستی به بازدید خانه بروند، وقتی وارد خانه میشوند به محض دیدن آشپزخانه‌اش اگر که زیبا باشد میگویند همین عالی است! آنها به وسایل تزیینی توجه میکنند که در واقع باید جزء آخرین مواردی باشد که روی آن تمرکز میکنید.”
در ابتدا توجه کنید که آیا پاسخ‌گوی معیارهایتان هست؟ چه چیزی برایتان مهم است؟ سپس جنبه‌های ساختاری- قدمت، وسایل گرمایشی‌اش، کف خانه، پنجره‌ها چقدر است- قبل از اینکه مالک خانه شوید، آیا ماشین ظرف‌شویی محکم ضدزنگ دارد. از آنجا که به عنوان صاحب خانه، قطعأ میتوانید داخل خانه یا آپارتمان‌تان را هر وقت که بخواهید تغییر دهید. شما مالک آن هستید و در طول زمان میتوانید خانه‌تان را تعمیر کنید. اما نمیتوانید خانه‌ای انتخاب کنید و آن را از شلوغی خیابان دور کنید.
بهترین راه های خرید ملک
از قبل صلاحیت داشته باشید
شما میبایست قبل از بازدید و خرید ملک مورد نظر خود، برای رهن از قبل صلاحیت داشته باشید. به یک دلیل، اینکه اگر خانه‌ی رویاهایتان را پیدا کردید، ممکن است اگر برای سرمایهگذاری دست دست کنید آن را از دست بدهید. همچنین این کار در مورد اینکه چقدر توانایی پرداخت برای خرید ملک دارید، به شما انتظارات واقعی میدهد. غالبأ به شما پیشنهاد میکنم که عجله کنید، به این دلیل که ممکن است غافل‌گیر کننده و ناراحت کننده باشد وقتی خریداری در آخرکار به یک وام دهنده مراجعه میکند و در مورد از پیش تأیید شدن میپرسد و آنها متوجه میشوند که نمره‌ی اعتبارشان پایین‌تر از چیزی است که فکر میکردند یا اینکه قدرت خرید ملک یا چیزی که نیاز دارند را ندارند.
چند وام‌دهنده‌ی مختلف و محصولات آنلاین وام را مقایسه کنید، که شامل مواردی است که توسط مؤسسات اعتباری محلی پیشنهاد شده اند که آیا شما واجد شرایط پیش پرداخت اولیه هستید، و وام‌هایی که توسط آژانس کمک مالی مسکن منطقه شما برای کسانی که اولین خرید ملک خود را انجام میدهند، پیشنهاد میشود.
شما باید فیش حقوقی، بازپرداخت‌های مالیات و سایر مدارک مالی را برای درخواست وام تان جمع‌آوری کنید. این مدارک را در یک پوشه در طول فرآیند جستجوی خانه و خرید ملک خود نگه دارید، تا هنگام نهایی کردن وام که دوباره لازم باشد آنها را ارائه دهید (یا اینکه اگر مهلت ۹۰ روزه‌ی از پیش تأییدی شما منسوخ شود).
به کمک یک آژانس خریداری که طرف شما است و در دست داشتن نامه‌ی از پیش تأییدی، حالا برای تهیه‌ی فهرست آماده و کاویدن زمین برای خانه‌ی رویاهایتان هستید- و اگر آن را پیدا کردید، برای خرید ملک سریع روی آن پیشنهاد بدهید.
پیشنهاد
وقتی خانه‌ی مناسب را پیدا کردید، آژانس‌تان به شما کمک میکند که پیشنهادتان را بنویسید و ثبت کنید. یک آژانس خوب سعی میکند که جزئیاتی در مورد فروشنده که ممکن است شانس‌تان را برای خرید ملک بالا ببرد جمع‌آوری کند. (و همچنین تشخیص دهد که آیا باید نامه‌ای شخصی ثبت کنید) و اینکه بازار محلی را به خوبی میشناسد تا اطمینان حاصل کند که پیشنهادتان رقابتی است. دیگر مشاور املاک تهران میگوید: “با اینکه پیشنهادهای دیگری برای خرید ملک وجود دارد، کار آژانس شما پیدا کردن انگیزه‌ی فروشندگان است؛ و اینکه فروشندگان وقتی به پیشنهادها نگاه میکنند چه چیزی برایشان مهم است.” به کمک آن اطلاعات ارزشمند، شما میتوانید با راه‌های ساده، پیشنهادتان را خوش‌آیندتر نشان دهید. “در بسیاری موارد، آنها یاد میگیرند که درست است که پول مهم است، اما تنها مسئله‌ی مهم نیست. شاید واقعأ برای آنها مهم باشند که در روز خاصی قرار داد ببندند.”
غالبأ نیاز است که سپرده‌ای را هم شامل پیشنهادتان کنید، به اسم مبلغ بیعانه که چند میلیون تومان است. اگر پیشنهاد شما برای خرید ملک پذیرفته شود، این مبلغ در قیمت خرید ملک اعمال میشود و اگر پذیرفته نشود به شما برگشت داده میشود- اما اگر موارد موجودی که پذیرفته شده را نقض کنید، پول شما به باد میرود.
چگونگی خرید ملک
صبر کنید و نگران باشید
این را از گروه مشاورین املاک شار بشونید: ارائه‌ی پیشنهاد جرأت زیادی میخواهد: شما موظف به پرداخت چند صد میلیون تومان هستید، بنابراین باید واقعأ آن مکان را دوست داشته باشید، یا اینکه عاشق آن باشید. همزمان، کاملأ ممکن است که پیشنهادتان برای خرید ملک رد شود. شما عاشق خانه هایی شدید، در طول سال برای سه خانه پیشنهاد دادید و نهایتأ چهارمین پیشنهادمان پذیرفته شد، هر کدام از پیشنهادها که رد میشود سخت است.
یک مشاور املاک تهران میگوید که تعدادی از خریدارانش، قبل از اینکه بالاخره موفق شوند، ۱۰ بار یا بیشتر پیشنهادیشان برای خرید ملک رد شده است- هرکدامشان یک ناامیدی خسته کننده به دنبال داشت. او میگوید این اتفاق عذاب‌آور است. بیشترین بخش این شغل اجتماعی بودن در کار است. همه‌ی مشاوران املاک اینگونه نیستند.
یکی از خریداران خوش شانس که دو سال پیش موفق به خرید ملک مورد نظر خود شد، میگوید: وقتی همه چیز دلهره‌آور میشود این اتفاق می‌افتد. “بخش‌های متحرک زیادی وجود داشتند که به محض اینکه ما پیشنهادمان را ارائه دادیم به حرکت درآمدند. مانند گردباد بود. “همچنین پیشنهاد خرید ملک ما وقت پذیرفته شد که ما در حال رفتن به مسافرت بودیم، پس باید کاملا آمادگی لازم برای اتفاقات عجیب و غریب را داشته باشید”.
بازرسی خانه
در شرایط معمولی بازار، پیشنهادتان برای خرید ملک باید شامل پیش‌بینی احتمالی باشد که به شما اجازه دهد برای پذیرفته‌شدن پیشنهادتان در طول یک هفته یک بازرس خانه استخدام کنید. این کار به شما این امکان را میدهد که از خرید ملک منصرف شوید یا اینکه اگر بازرسی خانه منجر به پیدا شدن مشکلات قبلی ناشناخته‌ای در خانه شد، در مورد قیمتخرید ملک مذاکره کنید.
یکی از مدیران مشاور املاک میگوید: بازرس خرید ملک شرایط ساختاری و مکانیکی خانه را آزمایش میکند.
آنها علامه‌ی دهر نیستند، اما یک بازرس خانه به طور کلی میتواند در مورد مشکلات واضح یا دردسرهای بالقوه‌ای که ممکن است نیاز باشد یک متخصص، مثل بازرس آفت یا مهندس ساختمانی به آنها نگاهی بیندازد را به شما هشدار دهد. هزینه‌ی بازرسی به طور میانگین در حدود چند میلیونی است و باید ساعت‌ها به طول بینجامد. اگر میتوانید ایده‌ی خوبی است که برای آشنا شدن با خانه بازرس را همراهی کنید.
یک مشاور املاک تهران میگوید: “برای مثال، یک بازرس خانه به شما میگوید که آیا سیستم گرمایشی یا کف در آینده‌ی نزدیک نیاز به تعویض دارد یا اینکه هر دوی آنها باید با خرج زیاد تعمیر شوند.” اگر امکان بازرسی را در هنگام خرید ملک در نظر گرفته‌اید میتوانید از گزارش بازرس برای تصمیم‌گیری اینکه آیا مذاکره میکنید یا اینکه حتی بدون از دست دادن سپرده از انجام معامله انصراف میدهید، استفاده کنید. “اگرچه چیزی که بازرس خانه نمیتواند به شما بگوید این است که شما باید این ملک را بخرید یا نه. این کار به عهده‌ی خریدار است.”
در یک بازار داغ، کسانی که اولین ملک خود را میخرند میتوانند با خریداران نقدی در ارتباط باشند و ممکن است با حذف امکانات از پیشنهادشان احساس فشار کنند- مثل امکان بازرسی ملک. “من فکر میکنم شما باید برای انجام این کار یک کابوی واقعی باشید”. از طرفی، اگر میخواهید در رقابت خرید ملک قرار بگیرید، اگر چندین پیشنهاد در میان باشد، خریداران اغلب نمیخواهند پیشنهادی با امکان بازرسی را قبول کنند.
مشاور املاک دیگری دور زدن را پیشنهاد میکند. پیشنهاد دیگر این است که به عقب برگردید و قبل از اینکه پیشنهاد داده شود، خانه را برای بار دوم ببینید، و این بار این کار را با یک پیمانکار یا دوست دانا که در تجارت دست دارد و میتواند سیستم گرمایشی، الکتریکی، لوله‌کشی و سیستم های اصلی خانه را آزمایش کند، انجام دهید.
دیگر مشاور املاک تهران هشدار میدهد که هنگامی از امکانات بازرسی چشم‌پوشی کنید که بتوانید هرگونه تعمیرات غیرمنتظره‌ای را انجام دهید. “در هنگام نوشتن پیشنهاد خرید ملک ، اطمینان حاصل کنید که موارد و شرایط وارد شده برای شما واقع‌گرایانه هستند.”وی میگوید: “نگذارید رقابتی بودن بازار شما را مجبور به اتخاذ تصمیمات احساسی کند.”
راهکار های خرید ملک
توافق خرید و فروش ملک
بعد از اینکه خانه را بازرسی کردید، بعد از همه‌ی مذاکرات، هر دو طرف آماده‌ی ادامه دادن هستند، وقت آن رسیده که قرارداد نهایی را امضا کنید که اغلب به قرارداد خرید و فروش ملک معروف است. این قرارداد قیمت نهایی خرید ملک ، تاریخ عقد قرارداد و دیگر جزئیات قانونی فروش را تعیین میکند. این قرار داد احتمالأ شامل امکانات افزوده‌ای که از شما یا فروشنده محافظت میکند باشد، برای مثال: امکان رهنی که به شما اجازه میدهد که اگر توانایی تأمین مالی نداشتید از قرار داد منصرف شوید.
ثبت‌کردن درخواست نهایی رهن و خرید بیمه‌ی مالکین خانه
وقتی توافق خرید و فروش امضا شد، زمان نهایی کردن سرمایه‌گذاری‌تان است. درخواست نهایی وام را ارائه میدهید- نسخه‌ی جدیدی از درخواست قبلی‌تان، با فیش حقوقی و اظهارات جدید بانکی – انجام این کار ها برای داشتن تعهدی دقیق‌تر است. اگر نمیخواهید خرج‌های اضافه‌ی ناگهانی برای حساب بانکی تان اتفاق بیفتد که نمره‌ی اعتبارتان را پایین بیاورد و در خواست وام تان را دچار اختلال کند، در طول این بازه اعتبارتان را بسته نگه دارید.
در این مدت، وام دهنده‌ی شما معمولأ برای ارزیابی برآورد ملک یک ارزیاب استخدام میکند. این کار مبلغی برایتان هزینه دارد که میتواند در هزینه‌های بستن قرارداد خرید ملک آورده شود. اگر پیشنهادی فراتر از قیمت مورد تقاضا بدهید، دچار دردسر میشوید، چرا که باید در نزدیکی یا بالاتر از قیمت خرید ملک توافق شده قیمت تعیین کنید- وام‌دهنده بیشتر از مقداری که ملک ارزش دارد به شما پول نخواهد داد.
حالا که با بخش‌های پایانی قرارداد خرید ملک سر و کار دارید، غالبأ در این مرحله خریداران انتخاب میکنند که به مدت ۳۰ تا ۴۵ روز ملزم به رعایت نرخ بهره شوند- برای اینکه همه‌ی قیمت ها را تا روز اتمام قرارداد در دست داشته باشید زمان مناسبی است.(اگر چه میتوانید انتخاب کنید که هر زمانی در این فرآیند ملزم به رعایت نرخ‌ها شوید- سرپرست وام شما ممکن است در این زمینه برای شما توصیه‌هایی داشته باشد.) حالا وام‌دهنده‌ی شما در هنگام اتمام قرارداد باید بتواند ارزیابی دقیقی از هزینه‌های عقد قرارداد و هرگونه بیمه یا مالیات‌های ملکی که باید پیش‌پرداخت کنید (برای سال جاری) در اختیارتان قرار دهد.
درمورد بیمه‌ی مالکین، باید قبل از اینکه قادر به تحویل ملک باشید این بیمه را دریافت کنید- بانک به شما مبالغ زیادی بدون تصدیق اینکه این سرمایهگذاری بیمه شده است نمیدهد. دلال شما احتمالأ بتواند آژانس بیمه‌ی محلی به شما پیشنهاد دهد یا اینکه اگر از بیمه‌ی ماشین‌تان راضی هستید میتوانید برای گرفتن تخفیف از آنها بخواهید که بیمه‌نامه‌ی ماشین و مالکیت شما را در هم ادغام کنند. اگر شک دارید به دنبال یک مشاور املاک باشید که بتواند از طرف شما برای بهترین نرخ‌ها در بازار جستجو کند.
اتمام قرارداد
قبل از پایان قرارداد خرید ملک شانس این را دارید که بازدید نهایی از خانه را انجام دهید و در آن قدم بزنید تا اطمینان حاصل کنید که خالی و تمیز است و کمابیش دست نخورده است. در این مرحله اضطراب زیادی وجود دارد، اما هیچ کدام از طرفین نمیخواهند که قرارداد فسخ شود، بنابراین هر گونه جزئیات و مشکل موشکافانه‌ای خوشبختانه حل میشود. فرآیند اتمام قرار داد متفاوت است اما به طور کلی شما با فروشنده، دلالان و وکلا برای امضای قرارداد ملاقات میکنید. آژانس یا وکیل شما میتواند هرچیزی که متوجه نمیشوید را برایتان توضیح دهد- اشکالی ندارد اگر سؤال کنید. در هر حال این یک معامله‌ی بزرگ است.
و در پایان، این شما و این هم کلید ملک جدیدتان. تبریک!